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住宅ローン完済 抵当権抹消登記を自分でやる ~ ステップ1 調査編


こんにちは、ヤス@ロコ父さんです。

早期退職を機に住宅ローンを完済しました。

その後は、金融機関が不動産(土地・建物)に設定した

「抵当権抹消登記」

をする必要がありますが、

自分でやると2万円くらい節約できます。

PCがあってWord操作ができる方は自分でやってみましょう。

まずは対象不動産(土地+建物)の「登記情報の調査」から始めます。

ありがちなパターンとして

「住所が引っ越し前のままだった」

ということがあります。

登記情報に記載されている所有者の住所が古い場合、抵当権抹消の手続きができませんので注意が必要です。

 

どのくらい節約できる?

私の場合は早期退職を機に住宅ローンを完済して、無職の期間中は時間的に余裕があったので(笑)、自分でやってみました。

申請対象の物件は、

  • 住居用の土地 x 2
  • 共用道路(公衆用道路) x 1
  • 建物 x 1の

計4物件です。

土地が旗型になっているので仕方ないです。

おまけに共用道路(私道)も対象です。

しかも抵当権抹消の登記申請をする前に

所有者の住所変更の登記申請も必要でした。

司法書士に依頼した場合の費用:

住所変更の登記申請:

収入印紙代 4,000円 + 司法書士の報酬 12,000円 = 16,000 円

抵当権抹消の登記申請:

収入印紙代 4,000円 + 司法書士の報酬 12,000円 = 16,000 円

 合計 32,000円

自分でやる場合の費用:

最新の登記情報の確認:1,300円

住所変更の登記申請:収入印紙代 4,000円

抵当権抹消の登記申請:収入印紙代 4,000円

合計 9,300円

自分でやることで 23,000円 くらい節約することができました。

 

登記上の所在地と家屋番号を調べる

「登記上の所在地って住所のことでしょ?」

と思われるかも知れません。

でも住所が「▲丁目▲▲番地▲▲号」でも、

登記上の所在地は「▲丁目▲▲▲▲ー▲号」

なんて場合がよくあります。

これをどうやって調べるか?ですが、

2通りの方法があります。

[1] 固定資産税の納付書に付いてくる「課税明細書」を調べる

[2] 持ち家を取得した当時の「登記完了証」を引っ張り出して調べる

課税証明書のサンプル:

(市町村によっては多少フォーマットが異なるかも知れません)

この赤枠の部分の、登記上の「土地の所在地」と「家屋番号」をメモしておきましょう。

 

注意点:

複数の居住者が共同で所有・利用する私道、

つまり「共用道路」(公衆用道路)  が

居住者の共同所有になっている場合です。

この共用道路は固定資産税の対象外となるため

課税証明書ではわかりません。

この場合は昔の登記完了証を引っ張り出してきて

登記上の所在地を調べましょう。

※例えば「コの字型」に戸建てが配置されていて、真ん中の私道が共有名義の共用道路になっている場合

※共用道路の所有権が市町村に移転されている場合は申請の対象外となります

チェックポイント:

・共用道路の土地にも金融機関の抵当権が設定されているかどうか?

・所有者の住所が現在のものになっているかどうか?

住所が古かったり、抵当権が設定されている場合はこの土地も登記申請の対象にします。

(あやうく私もハマりそうになりました)

 

現在の登記情報を収集して内容確認

法務省の外郭団体「一般財団法人 民亊法務協会 」が運営している「登記情報提供サービス」のサイトで「一時利用」するのがおすすめです。

※法務局の出張所に行ってキオスク端末を操作すれば印刷したものを手渡しで入手できますが、このサイトでダウンロードした方が1物件あたり100円くらい手数料が安く済みます。

詳しい使い方は、

登記情報提供サービス 一時利用

の案内を参照してください。

(引用元:登記情報提供サービス)

ログインできたら事前に調べておいた

「土地の所在地」「家屋番号」を使って

各物件の登記情報を探します。

該当する物件を見つけることができたら、

物件の数だけPDF形式の登記情報をダウンロードします。

※1物件あたり300円ちょっとの利用料がかかります(クレジットカード決済)

 

最新の土地・建物の登記情報のチェックポイント

・所有者(登記名義人)の住所が最新の住所になっているか?

引っ越した後に登記名義人の住所変更がされていれば住所変更の登記申請は不要です。

・どの物件に金融機関の抵当権が設定されているか?

抵当権が設定されていない物件があれば、それは抵当権抹消の手続き対象外です。

最新の登記情報で調べた内容(*1)は、住所変更や抵当権抹消の登記申請書を作成するときに使用するので、印刷しておいた方がよいでしょう。

*1:不動産番号、地番、地目、地積、家屋番号、など

 

時間がない人は司法書士に依頼しましょう

「お金はあるけど時間がない」という方は、

お近くの司法書士事務所に依頼するのが良いと思います。

よく住宅ローンを組んだ金融機関から

「抵当権抹消の手続きをされるのなら、司法書士事務所をご紹介します」

と営業をかけられます。

でも、その司法書士事務所は自宅や管轄の法務局出張所からは遠かったりします。

たしかに郵送でも登記申請はできるのですが、

私は「近場の司法書士事務所に依頼する」ことをおすすめします。

いざ申請しようと遠方の司法書士事務所に依頼した後で、

事前調査してみると「あれが必要、これも必要」

となってしまうケースもあるからです。

司法書士事務所に依頼した場合の作業報酬(手数料)ですが、

住所変更や抵当権抹消といった簡単な申請であれば、

だいたい1申請あたり 10,000円 くらいです。

私のように4物件が申請の対象となると、

加算報酬 +2000円 の 12,000円 くらいの作業報酬となるでしょう。

これに申請に必要となる収入印紙(法務局の事務手数料)が、

1物件ごとに 1,000円 かかります。

それから司法書士事務所に依頼する場合でも

・委任状に署名・押印する

・住所変更の場合は住民票を取得する

・抵当権抹消の場合は金融機関の必要書類一式を司法書士に渡す

は自分でやることになりますので覚えておきましょう。

 

[ロコ]
お父さん、調査はうまくいったの?
それが、ちょっとてこづったんだよ
[ヤス父]
[ロコ]
どこが大変だったの?
最初は土地2物件+建物1物件の計3物件だと思っていたけど、調査してみると4物件あったことかな
[ヤス父]

 

関連記事:

住宅ローン完済 抵当権抹消登記を自分でやる ~ ステップ2 住所変更

住宅ローン完済 抵当権抹消登記を自分でやる ~ ステップ3 抵当権抹消

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