こんにちは、ヤス＠ロコ父さんです。
はたから見ると無謀に見えるかも知れませんが
「私は53歳の時にそれまで21年間住んだ持ち家を売って、
新たに持ち家を取得」しました。
1世帯 戸建て ⇒ 2世帯 戸建て の「住み替え」でした。
1990年台中盤に当時生まれて間もない子供を育てるために取得した持ち家でしたが、
高齢者には不便な大きな戸建て、しかも歩いてコンビニにも病院にも行けない土地柄だったので、双方の家を売却して2世帯住宅を建て、1人で住んでいた義母と同居することになったのです。
ちなみに53歳で組んだ住宅ローンの残債は早期退職時に全額返済しました。
（双方の戸建てを売ったお金がそのまま2世帯住宅の頭金になったので、もともとローンは少なかった）
実際に家を売ってみると
「持ち家と借家（賃貸）、果たしてどちらがお得だったのか？」
が具体的に計算できるようになりました。
21年間にわたり「持ち家にかかったコスト」と「もしも賃貸の借家に住んでいたら」という視点で、具体的に比較・計算してみましたので、一例としてご紹介します。
21年間住んだ戸建ての持ち家はどれだけ価値が下がった？
21年間住んだ戸建ての価値がどれだけ下がったのか？
実際に（住み替えた後で）売却できた金額から計算してみます。
■ 建物の減損分
一般的に20年も住めば上物（建物）は価値がほぼゼロになります。（一般的な木造住宅の場合）
なので建物にかかった費用の90%は減損しているとします。
⇒ 約 1,600 万円（21年間のメンテナンス費用＋住宅ローン金利分の200万円も含む）
■ 土地の減損分
次に土地の価値も21年間で20-30%くらい下がりました。
購入当時は1990年前後のバブル経済崩壊した後で、土地も下落し続けていましたが、それでも今に比べると割高でした。
ちなみに当時借りた住宅ローンの金利はピークからは半分になっていました（6% ⇒ ３％)。
⇒ 約 1,800 万円（住宅ローン金利分の500万円も含む）
■ 土地＋建物の減損分
約 3,400 万円
となりました。
結構なお金が消えていますね。（大量汗；）
これだけを見れば、
「うわ～ もったいない」
「やっぱり賃貸の方がお得？」
となってしまいますよね。
次に、賃貸（一戸建て借家）に住んだ場合を計算してみます。
もしも賃貸に21年間住んでいたら費用の総額は？
次に同様の住環境で賃貸にした場合を試算してみます。
1990年代中盤の当時、居住面積90平方m・駐車場付き・比較的新しい戸建てを借りて住んだ場合、
住んでいた地域での相場を考慮して借家の賃料を
約 15 万円/月 と見積もってみます。
この借家に21年間住んだとすると、
15 (万円) x 12 (ヶ月) x 21 (年間) =
3,780 万円
となります。
いかがでしょう？
賃貸（借家）に住んだとしても、21年間で見ると結構な費用がかかることがわかります。
結果的には
「21年間 賃貸に住んでお金を家主に献上するよりは、持家を取得した方が300万円以上は節約できた」
という結果になりました。
住み替えで減損しても特例減税があったので助かった
住み替えをした次の冬になると税務署に確定申告に行きました。
正直あまり期待はしていなかったのですが、住み替えは大きな節税効果がありました。
結論から言うと、
- 住み替えに伴う減損の内、税法上の観点からの減損額は3,000万円弱
- 減損した分の45%程度、つまり1300万円くらいは税制上でも減損と見なしてくれた
- 結果として30ヶ月分くらいは給与の所得税がゼロになったのです
確か「住み替えに伴う減損に係る特別減税」という措置があったと記憶しています。
そのお陰かどうか正確には分かりませんが、結果的には「大きな節税」になりました。
（所得税を毎月33,000円徴収されているとして、トータル100万円もの節約になるのです）
持ち家か？賃貸か？のまとめ
私のケースでのまとめ：
- 20年とか30年の長期で見れば賃貸よりは持ち家の方が節約になる場合が多い
- 持ち家のメンテナンスは必要な時に必要なだけやる、無駄に費用を掛けない
- 住み替えで減損すると所得税の減税効果が大きい
- 住み替えをするなら税金取られ放題、だけど減税効果も大きいサラリーマン時代にするべき
転勤族の人は「持ち家を取得する気になれない」という方もいらっしゃると思いますし、
土地・建物を取得したタイミングによっては賃貸の方が有利というケースもあり得ます。
ですが、最近は都心部を除いては地価は大きく上昇していませんし、
コロナバブルはいつか弾けるでしょうし、そのリセッションにより土地も建設資材も頭打ちとなり、長期的には少子高齢化の影響で土地も建物価格も下がって行く可能性が高いと見ています。
これらの状況を踏まえると、
「長年にわたって大家さんに多大な賃貸料を献上するよりは、持ち家を取得した方が節約になる」
と個人的には思う次第です。
以上ご参考になれば幸いです。
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