こんばんは、ヤス＠ロコ父さんです。
「住宅ローンは人生最大の負債」ですが、だからこそ「付き合い方次第では大きな節約」にできるチャンスにもなります。
「住宅ローンの繰り上げ返済は最強の節約術」
これが、私の住宅ローンとの付き合い方でした。
（30数年間のサラリーマン生活の中で振り返ってみると、）
では、「実際にどのくらい節約になったのか？」
具体的に計算してみましたので、一例としてご紹介したいと思います。
私と住宅ローンとの付き合い
私は幸か不幸か住宅ローンを２回経験しました。
過去２回の住宅ローンは、それぞれ２０年の隔たりがありますので、金利は大きく違います。
１回目の住宅ローン：年利３％ （実際には3.3%くらいだったかも）
※子供が生まれたので川崎の賃貸を脱出して多摩地区に持ち家を取得
２回目の住宅ローン：年利１％
※義父が他界し残された義母と同居するために持ち家を売却して、同じ地区で2世帯住宅を取得
余程のお金持ちでない限り、住宅購入に必要な資金の大半を金融機関からの住宅ローンで賄うと思います。
私も例外ではありません。30代前半と50代前半の時に住宅ローンを組みました。
ですが、もともと私は「借金が大嫌い」です。（金利を払うのがもったい）
そんな私がおススメする住宅ローンとの付き合い方：
- ６０歳までには何が何でも完済する
- 金利が安い金融機関から借りる
- ローンを組んだ後はエンジン全開で繰り上げ返済
30代に初めて住宅ローンを組んだ時はスッカラカンに近い状態になりました。
でも落ち着いた環境で子供を育てる方が優先だったので、それでよかったのです。
住宅ローンを組んだ後は毎年100万円を繰り上げ返済に充て、25年ローンを15年で返済しました。
一番のポイントは子供が中学に上がるまでの12年間は学費があまり掛からなかったことです。
住宅ローンの返済期間を10年短縮したときの節約額
わかりやすく結論から申し上げると、
「25年ローンを頑張って15年で完済することで600万円近い節約ができていた」
ことが判明しました。
※25年前のことなので金利が今とは3倍ほど違いますが
以下、具体的な計算です。
■ 住宅ローンの条件と返済額
- 借入金額：3,000万円
- 年利 ：3％ （固定）
- 返済期間：25年
- 総返済額：4,270万円
- 金利分 ：1,270万円
■ 返済期間を10年短縮（25年 ⇒ 15年）
- 返済期間：15年
- 総返済額：3,730万円
- 金利分 ：730万円
■ 節約額
- 約 540万円
これに「団体生命保険の返金」などがありますので実際には600万円近い節約になっていました。
ここでの節約がなかったら、私は早期退職を決断できなかったかも知れません。
住宅ローンの年利が１％の場合の節約額は？
上の試算は「住宅ローン金利 3%」 と20数年前の話でしたので、
今どきの金利で節約できる額を計算してみます。
今どきの金利は条件によって差はありますが、だいたい0.5%～1.0%の範囲です。
わかりやすく年利１％として計算してみます。
■ 住宅ローンの条件と返済額
- 借入金額：3,000万円
- 年利 ：1％ （固定）
- 返済期間：25年
- 総返済額：3,400万円
- 金利分 ：400万円
■ 返済期間を10年短縮（25年 ⇒ 15年）
- 返済期間：15年
- 総返済額：3,230万円
- 金利分 ：230万円
■ 節約額
- 約 170万円
これに「団体生命保険の返金」などがありますので、
実際には200万円くらいの節約になります。
いかがでしょうか？
例えば、35歳で組んだ住宅ローンを、25年後の60歳で完済するのではなく、
頑張って繰り上げ返済をして50歳で完済すれば、200万円の節約になるのです。
※住宅ローン金利計算のサイト （ローン計算ドットコム）
住宅ローンの繰り上げ返済は最強の節約術
一般的なサラリーマンにとって、200万円を節約することは容易ではありません。
株式投資で200万円の運用益を得るのも、一般的なサラリーマンの投資額なら
5年～10年単位の時間が掛かります。
ここでの大事なポイントは、
- 「例えば新車を買うタイミングを１回ガマン」して
- 「住宅ローンの繰り上げ返済」をすれば
- 「最終的には車が1台買えるくらいの節約ができる」
という事です。
「いくら金利が低いからと言っても、25年も35年も住宅ローンを支払い続けることは、節約からは反している」
と言うことになります。
ポイントまとめ：
■ 私がおススメする住宅ローンとの付き合い方
- 60歳までには住宅ローンを完済する計画にする
- 新車に買い替える余裕があるならば1回我慢して繰り上げ返済する
- 早期退職に応募する可能性が高い場合は早めに残高を少なくしておく
- 早期退職時点で住宅ローンが残っていた場合、退職金の一部で完済する
- ただし、住宅ローン減税が適用される期間（10年）内で完済する必要はない
ただし「エンジン全開で繰り上げ返済しまくる」とは言っても、
「子供の教育費」や「年に数回の家族旅行」までケチり過ぎてはいけません。
※家族との思い出はお金では買えません
※子供の教育はある意味「投資」なのでケチり過ぎはよくないです
私としては、「持ち家の取得という人生最大級の大きな買い物」だからこそ「節約の効果も大きい」と考える次第です。
住宅ローンを完済した後は「自分で抵当権の抹消登記をやってみる」のはいかがでしょうか？ さらに数万円の節約になりますよ。
以上ご参考になれば幸いです。
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